İstanbul İçin Büyük Tehlike: İmar Plan Tadilatları İle Emsaller Arttırılıyor

Özellikle İstanbul'da birçok ilçede imar planlarında emsallerin ikiye, üçe katlandığı gözleniyor. Değerinin kat be kat üstünde gerçekleşen emsal artışı başta nüfus artışı olmak üzere şehircilik açısından pek çok olumsuzluğu ortaya çıkarıyor.

Usülsüz emsal artışlarının şehirlere zarar verdiği ifade ediliyor. Gerekli gereksiz, emsal artışları getiren imar plan tadilatları yaşadığımız ilçelere ciddi boyutta zarar verdiğine dikkat çekiliyor.

Başbakan Erdoğan ’ın imar planlarında emsallerin yükseltilmesini gündeme getirmesinin ardından başlayan tartışmalarda gözler İstanbul ’a çevrildi. Birçok ilçede imar planlarında emsallerin ikiye, üçe katlandığı görülüyor. Bakırköy, Beşiktaş , Zeytinburnu, Kadıköy, Esenyurt, Bahçeşehir emsal değerlerin artış gösterdiği ilçelerin başında geliyor. Peki, emsal nedir? Emsal değerlerin artması şehircilik açısından ne tür olumsuz sonuçlar doğuruyor?

KAKS ve TAKS nedir? 

Radikal gazetesinden Ömer Erbil’in haberine göre, imar planlarında KAKS (kat alanı katsayısı) olarak bilinen ‘emsal’, bir arsanın üzerine yapılacak toplam inşaat alanını belirler.

1000 metrekarelik arazide örneğin ‘2’ emsal değeri, 2 bin metrekare toplam inşaat alanı anlamı taşıyor.
‘Emsal’ inşaat yapılabilir metrekare üzerinden hesaplandığı gibi, kadastral parsel üzerinden de hesaplama yapılabiliyor. Bu durum başka bir çelişkiyi ve haksızlığı da beraberinde getiriyor. Adam kayırmalar, rüşvet çarkları bu noktada devreye giriyor. Çatı katı, asma kat, bodrum katı, kapalı otopark, yangın merdiveni ve asansör gibi bir bina için çok önemli olan alanlar ise emsale, yani KAKS’a dâhil edilmiyor.

‘Taban alanı katsayısı’ olarak açılan TAKS, arsa üzerine yapılacak inşaatın taban oturum alanının arsaya oranıdır. Bu oran da imar durum belgelerinde genelde iki değer arası olarak gösterilir. TAKS: 0.20 – 0.40 gibi… Bu durum örneğin 1000 metrekarelik bir arsa için minimum 1000 x 0.20 = 200 metrekare, maksimum ise 1000 x 0.40 = 400 metrekare taban oturumlu bir bina yapılabileceği anlamına geliyor. Binanın taban alanının büyük tutulması, kat sayısının azalacağı anlamına gelir. TAKS’ın düşük belirlenmesi arsa sahibi ve inşaatçının lehinedir, çünkü kat sayısı artar.

Emsal nüfusu arttırır 

Dolayısıyla, emsalin arttırılması demek toplam inşaat alanını arttırmak anlamına geliyor. Emsali 2 olan bir arsada emsali 3’e çıkarmak, inşaat alanını yarı yarıya artırır. Yani 800 metrekare inşaat hakkı, 1200 metrekareye çıkar. Ancak emsal, inşaattaki konut sayısını arttırdığından sosyal donatı yetersizliği, ulaşım, altyapı gibi pek çok sorunu beraberinde getirir. İmar planı yapılırken göz önünde bulundurulan bu ihtiyaçların tamamı yerle bir olur. Emsal artışı nüfusu da beraberinde arttırdığından İstanbul gibi doymuş şehirlerde altyapı sorunlarını doğurur.

Yeşil alan kalmadı 

İstanbul’da 3 milyona yakın konut stokunun 2 milyonunun yıkılıp yeniden yapılması gerektiğine dikkat çekiliyor. Muhtemel İstanbul depreminde 80 bin binanın yıkılacağı, 500 bin binanın hasar alacağı, kentte 300 bin çadıra ihtiyaç duyulacağı biliniyor ancak emsal artışları ve yeşil alan olarak ayrılan yerlerin birer birer konut alanına çevrilmesiyle kentte çadır kuracak alan bile kalmadı.

İstanbul’da arsa fiyatları ve maliyetleri diğer kentlere oranla çok daha yüksek. Arsa sahibi ile mevcut imar planı üzerinden yaptıkları pazarlıktan sonra emsal artışına giderek kârlarına yeni kârlar ekleyen müteahhitler belediyelerin ısrar ettiği imar planlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yoluyla delmeye başladı. İBB İmar Komisyonu’nda plan değişikliğini yapamayan müteahhit soluğu bakanlıkta alıyor. 648 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamenin gücü ile plan değiştirme yetkisi bulunan bakanlık plan notları ile emsalleri ve kat yüksekliklerini değiştirebiliyor. Son yıllarda Kadıköy’de emsal değerleri 2’den 4,5’e, Kartal’da 2’den 3’e, Zeytinburnu’nda 2’den 4’e, Esenyurt’ta ise 2,5’ten 7-8’e, Başakşehir’de 2’den 5’e, Bakırköy’de 2’den 3’e, Beşiktaş ve Şişli’de yine 2’den 5’e kadar çıktı.